Al respecto se pronuncia, mencionando jurisprudencia anterior, la interesante STS de 15-12-2020 (TOL8.246.313) estableciendo que:

No se ha cuestionado la legitimidad del cambio del destino de vivienda en local comercial, que las sentencias de instancia estiman procedente en aplicación de la doctrina sentada por la sentencia 542/2013, de 1 de octubre, que consideró conforme a derecho cambiar el destino de un local comercial en planta baja a vivienda, razonando al respecto que:

«Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria (STS 23 de febrero de 2006; 20 de octubre de 2008, entre otras). La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011, declaró en su fallo «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa». Esta doctrina se reitera en las sentencias de 4 de marzo y 25 de junio de 2013″.

¿Pueden los estatutos limitar o prohibir el cambio de destino de un local o vivienda?

Es doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa, por ello las mismas sólo serán posibles si el uso está legalmente prohibido o si el cambio de destino aparece expresamente limitado por el régimen la propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
En ese sentido se pronuncia la STS de 3-12-14 (TOL4.617.716)» Tras declarar que el derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que, como dicen las sentencias de esta Sala de 1 y 9 de octubre de 2013, está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente -limitaciones que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo-, la Sala tiene establecido lo siguiente:

1. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010 , citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambiode uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, deben constar de manera expresa: la sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 declaró en su fallo: «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».

Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

2. Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambiode destinoaparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, como señalan las sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 , entre otras».

En términos similares de expresa, más recientemente, citando la mencionada doctrina del Tribunal Supremo, la SAP Murcia de 26-10-2020 (TOL8.222.831):»…En apoyo de lo anterior son de citar las sentencias invocadas en la resolución recurrida, y añadir la más reciente de fecha tres del mes de diciembre del año 2014, recogiéndose en ésta, en su fundamento de derecho quinto, nº 1, que en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre del 2008 y 30 de diciembre del 2010, citadas por la de 5 de octubre del 2013, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, deben constar de manera expresa: la sentencia de esta Salas de 24 de octubre del 2011 declaró en su fallo: «se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».

Sobre las limitaciones o prohibiciones en atención al uso del inmueble, resulta de interés la STS de 15-6-2018 (Tol 6645766):

«1.- Sobre las limitaciones o prohibiciones referidas a la atención del uso de un inmueble y su eficacia, existe un cuerpo de doctrina de esta sala que es prácticamente unánime:

(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 C.E .), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

(ii) También es doctrina de esta Sala (sentencia 30 de diciembre de 2010 ; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 ) considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.

Así lo reconocía la sentencia de 21 de diciembre de 1993 .

Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

Es por ello que la citada sentencia 728/2011, de 24 de octubre, afirma que: «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».

(iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia ( sentencias de 6 de febrero de 1989 ; 7 de febrero de 1989 ; de 24 de julio de 1992 ; de 29 de febrero de 2000 ; de 21 de abril de 1997 ).

(iv) No empece a que el comunero, en aras a su derecho de propiedad, pueda modificar el uso o destino de su elemento privativo, con la posibilidad de que el destino que elija o el uso que haga, pueda ser dañoso, molesto, insalubre, peligroso o inmoral, cuestión a decidir en otro ámbito normativo.

(v) El derecho de cambio no implica autorización de hacer obras en elementos comunes ( sentencia 9 de octubre de 2009 ), pues en tal caso será preciso que lo conceda la Junta de Propietarios, a salvo lo que se prevea en los Estatutos o en el título constitutivo».

¿Es posible la división de un piso o local en dos o más?

La STS de 20-07-2020 (TOL8.036.208) estableció, ratificando lo establecido por la LPH y sin perjuicio de que en el caso en cuestión no existía prohibición estatutaria, pues si tal prohibición existiera, ninguna discusión podría suscitarse, que la división de un local comercial en dos viviendas de uso individualizado requería la necesidad de aprobación por una mayoría de tres quintos de los propietarios y cuotas:

«SEGUNDO.- El recurso de casación contiene un solo motivo en el que denuncia la infracción del artículo 8 LPH , sin contenido desde la reforma operada por la Ley 8/2013, y el vigente artículo 10 LPH , en relación con el artículo 396 CC , en cuanto a la distinción entre división material y jurídica de un componente privativo en régimen de propiedad horizontal y la necesidad de autorización de la comunidad de propietarios en caso de división jurídica cuando los estatutos no permitan tal división, con oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Afirma la parte recurrente que existe división jurídica, con cita de las sentencias de esta sala núm. 1148/2008, de 19 de diciembre, y núm. 511/2008, de 10 de junio.

La sentencia núm. 551/2018, de 8 de octubre, mantiene igual doctrina en el sentido de que:

«si la pretensión del titular es verificar una división jurídica, de tal manera que un piso o local pase a ser dos o más, con desaparición de la cuota de propiedad inicial y la asignación de otras distintas, aunque fuera con la suma de lo mismo, se necesita el acuerdo, unánime de la Junta de Propietarios, toda vez que se entiende que hay modificación del Título, y así lo dispone el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal con absoluta claridad».

El artículo 8 LPH fue dejado sin contenido por la Ley 8/2013, de 26 de junio , para ser sustituida dicha norma por la que se incorporó al artículo 10.

El artículo 8 LPH establecía que:

«los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte. En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la Junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5, sin alteración de las cuotas de los restantes».

En la actualidad el artículo 10.3 b) LPH , según redacción dada Modificado por la Disposición Final 1.4 de la Ley dispone que requerirán autorización administrativa: «Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte», de modo que, con independencia de que los nuevos elementos creados fueran objeto o no de inscripción registral, la validez de la división efectuada requería un acuerdo comunitario favorable y una autorización administrativa, sin que dichos requisitos concurran en el presente caso.

El interés casacional de la cuestión planteada resulta claro si se tiene en cuenta que se trata de definir el alcance de la norma en orden a exigir la previa aprobación de la junta de propietarios para que se pueda llevar a cabo la división, con creación material de dos elementos donde antes únicamente existía uno, y si ello únicamente es requerido cuando se va a efectuar una modificación de cuotas y se va a proceder a la inscripción en el registro de la propiedad de los nuevos elementos.

Tal como se ha tenido por probado desde la sentencia de primera instancia, en la junta de propietarios de fecha 2 de abril de 2013 se rechazó la propuesta realizada por la hoy demandada; reunión a la que asistió personalmente y no recurrió los acuerdos adoptados. Nuevamente y en fecha 25 de septiembre de 2013 se convoca una nueva junta general extraordinaria, a petición de la Sra. Marcelina, en la que otra vez se rechaza su propuesta, sin recurso alguno por su parte; y, por último, en junta de fecha 31 de julio de 2014, cuando se habían iniciado las obras, pese a la postura contraria de la comunidad, se acuerda conceder un plazo a la demandada para que reponga los elementos afectados a su estado original, lo que no llevó a cabo voluntariamente.

De lo anterior se desprende que, sin perjuicio de que no existiera prohibición estatutaria de división de los elementos integrantes de la propiedad horizontal -si tal prohibición existiera, ninguna discusión podría suscitarse- la división realizada por la demandada convirtiendo un local en dos viviendas independientes requería inicialmente un acuerdo de aprobación comunitaria por una mayoría de tres quintos nominal y de coeficientes, lo que no ha existido. Por ello el recurso ha de ser estimado acogiendo la correspondiente pretensión de la demanda, que se estima íntegramente».»

¿Pueden los estatutos autorizar a los propietarios a dividir y segregar sus elementos privativos?

En muchas comunidades de propietarios los estatutos contemplan este tipo de cláusulas. No obstante, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha fijado los requisitos que han de observarse para que tal división pueda llevarse a cabo legalmente.
La STS de 30-9-2010 (Tol 1968880) abordó este supuesto y estableció lo siguiente:«…Lo que se discute en el pleito es la posibilidad de unir diferentes elementos de propiedad horizontal sin el consentimiento de la Comunidad, por venir esto autorizado en los Estatutos, lo que, en principio, podría suponer una vulneración de norma imperativa (art. 8 LPH).

(…) Ello supone la desestimación del recurso en aplicación de la doctrina sustentada en la Sentencia de esta Sala de 30 de septiembre de 1988, citada por la Sentencia recurrida, en la que se establecen unos límites a estas cláusulas estatutarias, de forma que si se cumplen tres requisitos mínimos las obras realizadas por un comunero a su amparo serían admisibles sin necesidad de disponer de autorización de la comunidad. Son estos:

1) que los pisos o locales resultantes de la división sean susceptibles de aprovechamiento independiente, o sea, que tengan salida propia a un elemento común o a la vía pública (art. 396.1 del C.C.);

2) que como consecuencia de la división no se altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o su estado exterior o perjudique los derechos de otros propietarios, exigencias que vienen impuestas por el contenido del art. 7.1 de la LPH ; y

3) que no se alteren elementos comunes, por contravenir el art. 11 de la LPH , en cuanto establece que cualquier alteración en las cosas comunes afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo».

No obstante, es importante tener en cuenta la última redacción del art. 10.3.b LPH, el cual establece que:

«3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumentode su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo , aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio .

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»

En relación con las atribuciones de la junta, de actuar contra la división de pisos o locales, sin contar con su consentimiento, cuando dicha posibilidad está contemplada en los estatutos se pronuncia la STS de 18-06-2020 (Tol 8010245):

«13.- La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011, declaró en su fallo: «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».

Con base en esta doctrina, reiterada en las sentencias de 4 de marzo y 25 de junio de 2013, esta Sala ha concluido que si los estatutos permiten efectuar operaciones de división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma (STS 30 de septiembre 2010). Doctrina que, desde la perspectiva de los principios de buena fe y confianza legítima que ahora analizamos, no hay obstáculo en trasladar de la facultad de división del local o espacio físico sobre el que se proyecta el derecho de aprovechamiento independiente, a la de su delimitación física o cerramiento».

Dossier PH nº 49: El cambio de uso y la división y/o agregación de pisos y locales. Límites estatutariosFecha: 29/07/2021Coordinadores:Ignacio Rosat Aced, Jacinto José Jimenez Luján, Carlos Rosat Sobils