Cada vez es más frecuente los procedimientos de división de cosa común porque nadie está obligado a continuar en el proindiviso, basta con que uno de los copropietarios quiera vender para obligar al resto de comuneros a vender.

Las razones por las que varias personas que tiene en común un inmueble y no se ponen de acuerdo en la venta (unos quieren vender y otros no, o no existe consenso en un elemento esencial del contrato como puede ser el precio, etc.), teniendo, por tanto, que acudir a la vía judicial, son diversas señalando a título de ejemplo las siguientes:

• Los herederos que han adquirido una finca y quieren vender para repartirse el precio que se obtenga en proporción a su cuota.
• Los ex cónyuges que al liquidar la sociedad de gananciales, se adjudican un inmueble en la proporción que corresponda y quieren vender para repartirse el precio que se obtenga.
• Una expareja de hecho que durante la relación adquirieron una vivienda y al terminar dicha relación deciden vender para repartirse el precio que se obtenga.
• Lo mismo respecto de los ex cónyuges que tenían el régimen de separación de bienes durante su matrimonio.
•  Los copropietarios que adquirieron una finca (como inversión o por la razón que fuera) y deciden cesar en la comunidad de bienes, por tanto, tienen que vender para repartirse el precio que se obtenga.

Acción de división de cosa común

Los preceptos del Código Civil más importantes que regulan esta cuestión son los siguientes:

• Art. 400 del Código Civil. Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
• Art. 404 del Código Civil. Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
• Art. 406 del Código Civil. Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.
• Art. 1061 del Código Civil. En la partición de la herencia se ha de guardar la posible igualdad, haciendo lotes o adjudicando a cada uno de los coherederos cosas de la misma naturaleza, calidad o especie.
• Art. 1062 del Código Civil. Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.

Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.

• Art. 1410 del Código Civil. En todo lo no previsto en este capítulo (De la sociedad de gananciales) sobre formación de inventario, reglas sobre tasación y ventas de bienes, división del caudal, adjudicaciones a los partícipes y demás que no se halle expresamente determinado, se observará lo establecido para la partición y liquidación de la herencia.

En estos casos se presenta una demanda, normalmente un juicio ordinario, en la que el demandante solicita la división de una finca que tiene en común con una o varias personas más. Los demandados, que son los otros copropietarios, por lo general se allanan o no formulan oposición, y se termina dictando sentencia en la que se acuerda que en ejecución de la misma, se proceda a la venta de la finca en pública subasta, con intervención de licitadores extraños, y se repartan el precio obtenido en proporción a la cuota de cada uno de los copropietarios.

En este sentido se pronuncia la sentencia nº 54/2017 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de fecha 27 de enero de 2017, recurso nº 1615/2015 (vid: 664312457), al declarar en un asunto de liquidación de bienes gananciales, en base a los artículos 404 en relación con el 1062 ambos del Código Civil, que procede vender la vivienda familiar en pública subasta con admisión de licitadores extraños, así como el reparto del producto de la venta.

Legislación aplicable para su ejecución

Hasta aquí no resulta jurídicamente complicado en atención a lo dispuesto en los preceptos y jurisprudencia mencionados, pero el problema se plantea en la ejecución de dicha sentencia, porque no es una ejecución dineraria (la sentencia no condena a pagar ninguna cantidad de dinero), se trata de una ejecución de hacerregulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el LIBRO III, Título V que lleva por rubrica “De la ejecución no dineraria”, artículos 699 y siguientes de la LEC, estando la actividad ejecutiva supeditada a los propios términos establecidos en el título ejecutivo, “…según la naturaleza del hacer y las circunstancias que concurran.” (Artículo 705 LEC).

La dificultad surge cuando las propias normas que regulan la ejecución no dineraria carecen de una tramitación concreta para este tipo de ejecuciones, es decir, no existe un procedimiento específico que regule la venta de la cosa común. Las posibles opciones son las siguientes:

1. Una solución es acudir para la venta en pública subasta de un inmueble a los preceptos correspondientes de la LEC que regulan el procedimiento de apremio, siendo estos, la Sección 6ª, del Título IV, del LIBRO III, que lleva por rubrica “De la subasta de bienes inmuebles”, artículos 655 y siguientes de la LEC, es decir, dentro de la ejecución dineraria, en la que está previsto que ante el incumplimiento del deudor se embarguen bienes, se inicie una vía de apremio y finalmente se subasten públicamente, pero el problema se plantea porque en las ejecuciones de división de cosa común no existe ningún deudor, ningún embargo y tampoco ningún procedimiento de apremio, por tanto, es necesario aplicar únicamente aquellos preceptos de la subasta pública de la vía de apremio que sean adecuados con la naturaleza del hacer de una subasta de división de cosa común.
2. Otra posible opción es acudir a las normas que regulan las subastas voluntarias dentro de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, (en lo sucesivo LJV), artículos 108 a 111 de la LJV, cuyo Título VII lleva por rubrica “De los expedientes de subastas voluntarias”, en atención a lo dispuesto en el artículo 108 “Se aplicarán las disposiciones de este título siempre que deba procederse, fuera de un procedimiento de apremio, a la enajenación en subasta de bienes o derechos determinados, a instancia del propio interesado.”

En un principio es evidente que hay que acudir a esta LJV por la literalidad de la expresión utilizada por el legislador “fuera de un procedimiento de apremio”, ya que en las subastas de división de cosa común no existe ninguna vía de apremio y, por tanto, éstas ejecuciones encajan mejor en la LJV que en la LEC.

Además las subastas de división de cosa común parece que tienen un mayor parecido con las subastas voluntarias, por ejemplo en éstas los copropietarios aportan un pliego de condiciones particulares con arreglo a las cuales haya de celebrarse la subasta y en donde se recogerá la valoración de los bienes o derechos a subastar (art. 110.1 letra c) LJV), o los copropietarios pueden fijar un tipo mínimo (art. 111.6LJV).

No obstante también pueden surgir ciertos inconvenientes porque las subastas voluntarias están pensadas para cuando el propietario o propietarios voluntariamente quieren vender sin necesidad de ninguna sentencia previamente recaída en un juicio declarativo, mientras que en las ejecuciones de división de cosa comúnpuede ocurrir, y generalmente ocurre, que alguno o algunos de los copropietarios no quieren vender, aunque se ven obligados a hacerlo por la presentación de la demanda de otro copropietario, y sobre todo en virtud de la sentencia recaída y que, no olvidemos, es objeto de ejecución a través del procedimiento de ejecución de título judicial.

Lo que si tenemos que descartar es acudir tras la sentencia recaída en el juicio declarativo a un expediente de jurisdicción voluntaria, ya que al haberse dictado sentencia el procedimiento adecuado para hacer cumplir la misma es el de una ejecución de título judicial.

1. Una solución intermedia es realizar un análisis pormenorizado, prácticamente artículo por artículo de los que regulan, tanto las subastas de la vía de apremio en la LEC, como de las subastas voluntarias en la LJV, para determinar cuáles son aplicables a este tipo de ejecución de subastas de cosa común y cuáles por el contrario deben quedar excluidos por los propios términos de la sentencia objeto de ejecución, la naturaleza jurídica de la ejecución y circunstancias que concurran.

Esta última opción es la que parece más aconsejable debido a que para la realización de algunos trámites es preciso acudir a las normas de la LEC y para otros a la LJV, por ejemplo para el concreto trámite de obtener la certificación de dominio y cargas expedida por el Registrador no se puede aplicar el artículo 656.2 de la LEC porque al no haberse trabado ningún embargo tampoco se puede practicar una nota marginal respecto de una anotación de embargo inexistente, en cambio dicho inconveniente si viene previsto y resuelto en el artículo 111.3 de la LJV al señalar que el Registrador hará constar por nota al margen del bien o derecho inscrito la expedición de la certificación de dominio y cargas.

En cualquier caso, la forma de llevarse a cabo la subasta es conforme a las normas de la LEC por expresa remisión de los puntos 4 y 5 del artículo 111 de la LJV.

En definitiva habrá que aplicar las normas de la subasta que resulten “razonables” en atención a las circunstancias que concurran, como dice la Sentencia del Tribunal Constitucional Sala 2ª, de 21-11-2011, nº 182/2011, BOE 306/2011, de 21 de diciembre de 2011, rec. 1463/2010 (vid: 342362526), al resolver un recurso de amparo distingue entre los casos de ejecución de obligaciones dinerarias en donde se subasta un bien inmueble, de aquellos otros casos en que se procede a la liquidación de un bien matrimonial,donde ambos son titulares del bien inmueble y ambos se ven sujetos a su conversión en dinero. De allí que en principio resultan aplicables las reglas de la subasta previstas en la Ley de enjuiciamiento civil, ello ha de serlo hasta el punto en que resulte razonable la asimilación.

La Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, en un auto dictado el 20 de marzo de 2012, Nº de Recurso: 204/2011 y Nº de Resolución: 75/2012, (vid: 365844778) al resolver un recurso de apelación respecto de la subasta celebrada para la división de una finca perteneciente a varios herederos señaló que “la primera especialidad a tener en cuenta, por razón de la naturaleza de la ejecución en curso, que no se refiere a una deuda, sino a un determinado bien objeto de división entre sus copropietarios, es la inexistencia de partes ejecutantes y ejecutadas, pues todos ellos se encuentran en el mismo plano procesal de derechos y deberes, y por ende para ejercitar las facultades que la ley establece en cuanto a la posibilidad de concurrir en igualdad con los restantes copropietarios en la subasta y posteriores actuaciones que pudieran derivarse en la aplicación de dicho régimen jurídico general.”

Registro Público Concursal

En las ejecuciones de división de cosa común se debe consultar el Registro Público Concursal, respecto del ejecutado o ejecutados en virtud del mandato contenido en el artículo 551.1 párrafo 2º de la LEC, el cual es aplicable a todo tipo de ejecuciones, tanto a las dinerarias, como a las no dinerarias, al estar encuadrado dentro de la LEC en el LIBRO III De la ejecución forzosa y dentro de éste en el Título III de las disposiciones generales, el cual es aplicable a todo tipo de ejecuciones.

También es necesario consultar dicho Registro Público Concursal respecto del resto de copropietarios, es decir, también del ejecutante o ejecutantes, de conformidad con lo establecido en el artículo 111.1 y 2 de la LJV “El letrado de la administración de justicia, antes de resolver sobre la solicitud, consultará el Registro Público Concursal a los efectos previstos en la legislación especial.”

Pliego de condiciones particulares

La venta judicial en pública subasta de una cosa común de todos los litigantes es equiparable a una compraventa privada en la que en aquellos puntos o cuestiones en que no exista acuerdo entre los comuneros será el Juzgado quien decida cómo resolver esa discrepancia mediante la aplicación de las normas que regulan la subasta pública y que resulten aplicables al caso, sin embargo en las cuestiones en las que si exista acuerdo o conformidad entre los copropietarios y resulte razonable se estará al mismo, por ejemplo, en caso de haber fijado todas las partes de común acuerdo la valoración de tasación de la finca a efectos de la subasta no será necesaria la intervención de perito, ya que a todos favorecerá o perjudicará por igual que el valor fijado por consenso de todos los copropietarios sea en mayor o menor medida ajustado a los precios actuales del mercado.

La LEC hace referencia a las condiciones particulares o especiales de la subasta en los artículos 646 y 669 LEC, pero en ninguno de ellos se establece un concreto trámite para determinar dichas condiciones.

En el artículo 110.3 c) de la LJV señala que a la solicitud de la subasta se acompañará el pliego de condiciones particulares con arreglo a las cuales haya de celebrarse la subasta, aunque tampoco indica el trámite que se debe seguir para fijar dichas condiciones.

En la práctica diaria de los Juzgados normalmente el copropietario ejecutante no suele manifestar o acompañar a la demanda dicho pliego, por lo que el Juzgado puede requerir para que se subsane y, una vez subsanado, y admitida la demanda a trámite, dar traslado a los demás copropietarios ejecutados, por un determinado plazo, para que formulen alegaciones respecto de las condiciones particulares propuestas por el copropietario ejecutante.

También puede el letrado de justicia, y me parece más útil en cuanto que es más rápido, directamente en el decreto, dictado a continuación de la orden general de ejecución, dar un plazo a todos los copropietarios (con independencia de que ocupen la posición procesal de ejecutantes o de ejecutados) para que aporten el pliego de condiciones particulares con arreglo a las cuales haya de celebrarse la subasta.

Una vez que todos los copropietarios han manifestado las condiciones particulares que consideran oportunas o por lo menos han tenido la oportunidad de hacerlo, se tendrán que analizar las mismas por el letrado de justicia para decidir si son razonables y adecuadas a los fines de la ejecución y a los preceptos que regulan las subastas, tanto de la LEC, como de la LJV, y, por tanto, se incorporan como condiciones que han de regir la subasta, o por el contrario en caso de considerar que no son acordes con los mencionados fines o textos legales, proceder a su modificación o incluso exclusión del pliego de condiciones.

El concepto de seguridad jurídica debe asistir a los copropietarios y a todos los postores, proporcionándoles al inicio de la subasta, el alcance del riesgo que asumen con las pujas que realicen, en consecuencia, tanto los artículos de la LEC y de la LJV que resulten aplicables, como los que devienen en inaplicables, en atención a la naturaleza de la ejecución como ha señalado la jurisprudencia citada, se deben recoger en una resolución judicial (la Ley no establece una determinada forma, por tanto, podrá ser una simple diligencia de ordenación o un decreto), para su posterior incorporación al pliego de condiciones particulares, siendo de obligado cumplimiento para todas las partes, para los postores y para el propio Juzgado, con el fin de atender a resolver las posibles controversias que se susciten en función del resultado de la subasta.

A continuación se proponen las condiciones particulares que han de regir las subastas, con indicación de los motivos o argumentos para cada una de ellas en atención a los artículos de la LJV y LEC que regulan las mismas:

1. Se recogerá la valoración de los bienes o derechos a subastar.

El artículo 110.3 letra c) de la LJV establece que a la solicitud de la subasta se acompañará el pliego de condiciones particulares con arreglo a las cuales haya de celebrarse la subasta y en donde se recogerá la valoración de los bienes o derechos a subastar.

En el caso de no ponerse de acuerdo las partes o copropietarios sobre la valoración, se procederá a designar un perito tasador que lleve a cabo el avalúo del inmueble o inmuebles a subastar, que se sustanciará por los trámites previstos en los arts. 638 y siguientes de la LEC.

1. Formación de lotes

En el supuesto de ser varias las fincas se pueden sacar a subasta en un único lote o en varios, siendo de aplicación el art. 643.3 de la LEC, el cual, dispone que “La subasta tendrá por objeto la venta de uno o varios bienes o lotes de bienes, según lo que resulte más conveniente para el buen fin de la ejecución. La formación de los lotes corresponderá al letrado de la administración de justicia, previa audiencia de las partes. A tal efecto, antes de anunciar la subasta, se emplazará a las partes por cinco días para que aleguen lo que tengan por conveniente sobre la formación de lotes para la subasta.” 

1. Hacer constar la situación posesoria

El art. 661.1 párrafo 2º de la LEC señala que en la publicidad de la subasta se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado si se acreditase cumplidamente esta circunstancia.

Art. 110.2 de la LJV establece que “En caso de existir arrendatarios u ocupantes del inmueble de cuya enajenación se trate, el solicitante deberá identificarlos en su solicitud inicial, procediéndose en tal caso, en la forma prescrita en el artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”

Art. 661 de la LEC regula un incidente con el fin de decidir antes de la subasta si los posibles arrendatarios u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble subastado o por el contrario tienen que abandonarlo tras su enajenación por medio de subasta.

En conclusión, hacer constar la situación posesoria, no solo es una exigencia legal, sino que además es muy razonable y de sentido común que se haga constar dicha circunstancia porque puede influir en el precio que se obtenga, ya que para las posibles terceras personas interesadas en adquirir el inmueble o postores no es lo mismo comprar una finca con inquilinos u ocupantes que libre de ellos, siendo un elemento determinante de cara a efectuar las pujas por un precio inferior o superior.

1. Los licitadores para participar en la subasta deberán consignar el 5 por ciento del valor de los bienes.

En este punto surge la duda de si los copropietarios pueden de común acuerdo elevar el porcentaje del depósito que obligatoriamente tengan que consignar los postores para poder formular pujas en la subasta.

El art. 647.1.3º de la LEC establece que para tomar parte en la subasta los licitadores deberán estar en posesión de la correspondiente acreditación, para lo que será necesario haber consignado el 5 por ciento del valor de los bienes.

Art. 669.1 de la LEC señala que para tomar parte en la subasta los postores deberán, previamente, consignar en la forma establecida en el apartado 1 del artículo 647, una cantidad equivalente al 5 por ciento del valor que se haya dado a los bienes con arreglo a lo establecido en el artículo 666 de la LEC.

La LJV no establece previsión alguna, aplicándose la LEC en lo no previsto.

En las subastas tramitadas en una vía de apremio los postores deben consignar un depósito del cinco por ciento, siendo que el propio legislador (Ley 1/2013, de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, BOE 15-05-2013) ya rebajo dicho porcentaje del veinte por ciento al actual cinco por ciento, para fomentar la participación porque cuanto más alto sea menos participación de terceras personas existirá, o dicho de otro modo, y siguiendo el Preámbulo de la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, al exponer que la nueva regulación de las subastas electrónicas persigue un objetivo preciso: el aumento de la concurrencia y, por tanto, de las posibilidades de venta y de que ésta se realice por mejor precio, al señalar que la intención es obtener el mayor rendimiento posible en la venta de los bienes. En atención a dichos objetivos fijados por el propio legislador, se considera que los copropietarios aunque se pusieran de acuerdo no pueden elevar el porcentaje del depósito que obligatoriamente tengan que consignar los terceros postores para poder hacer pujas en la subasta.

1. Precio mínimo de adjudicación

El art. 111.6 de la LJV señala que terminada la subasta, el letrado de justicia, mediante decreto, aprobará el remate en favor del único o mejor postor, siempre y cuando cubra el tipo mínimo que hubiera fijado el solicitante o no se hubiere reservado expresamente el derecho a aprobarla, en cuyo caso se le dará vista del expediente para que en el término de tres días pida lo que le interese.

La LEC no establece ninguna regulación al respecto.

En un principio y a la vista de lo dispuesto en el citado artículo 111.6 de la LJV habrá que entender que si es posible establecer un precio mínimo, pero el problema surge cuando la subasta resulta desierta ¿qué tramite se sigue? El art. 111.7 de la LJV establece que se sobreseerá el expediente de Jurisdicción Voluntaria, pero al tratarse de una ejecución de sentencia y no haberse ejecutado no se puede archivar, estableciendo el artículo 18.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (en lo sucesivo LOPJ) que “las sentencias se ejecutarán en sus propios términos” sin que, en estos casos, pueda considerar de imposible cumplimiento la sentencia, ya que simplemente no se ha cubierto el precio mínimo establecido por los copropietarios, pero si se podrá vender por un precio inferior y así dar cumplimiento a la sentencia.

Se considera que lo más razonable es celebrar otra subasta pero modificando las condiciones particulares de la subasta para evitar, en la medida de lo posible, que resulte desierta y así conseguir que la sentencia se pueda ejecutar en sus propios términos.

Si las partes pretenden que se celebren sucesivas subastas sin modificar las condiciones particulares (especialmente el precio mínimo), habrá que denegarlo porque el Juzgado o la Oficina Judicial no puede celebrar de forma continua la misma subasta con el fin de que obtengan mayores beneficios económicos los copropietarios, como sería el supuesto de que pusieran un precio mínimo muy por encima del precio de mercado, de forma que nadie tuviera interés en adquirir el inmueble, es decir, especular con el precio de la finca a subastar y que el Juzgado se convierta en una especie de agencia inmobiliaria particular al servicio de los comuneros, porque los recursos de la Administración de Justicia son limitados y es preciso racionalizar dichos recursos para poder prestar un servicio público que alcance a todos los litigantes, no solo a las partes de los autos de ejecución de división de cosa común, como sería el supuesto de celebrar la misma subasta de forma reiterada empleando los limitados recursos, tanto humanos, como materiales, en detrimento del resto de usuarios, en consecuencia, en el caso de repetirse la subasta lo razonable sería rebajar de forma considerable el precio mínimo o incluso suprimirlo.

El artículo 111.6 de la LJV también prevé para las subastas voluntarias que si el solicitante del expediente se hubiere reservado expresamente el derecho a aprobar el remate de la subasta, se le dará vista del expediente para que en el término de tres días pida lo que le interese.

Se considera que en las subastas de división de cosa común no cabe aplicar tal derecho por la propia naturaleza de esta clase de ejecuciones, en que debido a la falta de acuerdo existente entre los copropietarios como queda acreditado al haber tenido que acudir a la vía judicial, posiblemente tampoco exista acuerdo entre los mismos y alguno o algunos de ellos se acojan a este derecho para impedir la ejecución de la sentencia.

1. Los copropietarios podrán participar en la subasta sin esperar a que lo haga ningún postor.

En un principio parece que esta condición no es posible por ser contraria al artículo 647.2 de la LEC, el cual establece que el ejecutante sólo podrá tomar parte en la subasta cuando existan licitadores.

Este precepto tiene su razón de existir en las subastas celebradas en una ejecución dineraria porque el ejecutante, en caso de resultar desierta la subasta, puede pedir la adjudicación en el plazo de 20 días conforme establece el artículo 671 de la LEC, mientras que éste artículo no es aplicable a las subastas de división de cosa común porque surgiría la duda en las subastas desiertas de ¿Qué copropietario se adjudicaría el bien en caso de ser varios los que ejerciten dicho derecho? Ya que no cabe celebrar una subasta restringida o subastilla entre ellos, para determinar quién de los interesados se adjudica finalmente el bien subastado.

En consecuencia, al no resultar aplicable el art. 671 a las subastas de división de cosa común, habrá que entender que tampoco resultará aplicable a estas subastas el artículo 647.2 de la LEC que limita la posibilidad de participar el ejecutante en la subasta, solo cuando existan otros licitadores.

1. Los copropietarios para participar en la subasta ¿Tienen que consignar el depósito del 5 por ciento?

El artículo 647.2 LEC in fine establece que el ejecutante puede mejorar las posturas que se hicieren, sin necesidad de consignar cantidad alguna. Entendemos que caben tres opciones:

1. 1. – Que solo los ejecutados consignen el depósito del 5 por ciento para participar en la subasta. 
   2. En defensa de esta opción se encuentra la literalidad del artículo 647.2 de la LEC, aunque en atención al principio de igualdad, las condiciones de la subasta deben ser iguales para todos los copropietarios, con independencia de quien hubiere presentado antes la oportuna demanda de ejecución y, por tanto, ostente la condición de ejecutante, en consecuencia, consideramos que no es posible obligar a unos copropietarios a consignar, mientras que otros estén exentos de realizar tal depósito.
   3. – Los copropietarios podrán participar en la subasta sin consignar depósito alguno. El inconveniente de esta opción es que algún copropietario resulte ser el mejor postor y quiebre la subasta, sin sufrir la perdida del depósito, ya que al no estar obligado a efectuar el mismo es imposible que soporte su perdida, con el perjuicio que supone para todos los copropietarios porque la venta se produce por un menor precio o tiene que repetirse la subasta con las dilaciones que supone.
   4. Para evitar la quiebra de la subasta, es preciso tener en cuenta que los artículos 648 regla 6ª en relación con el 652.1 párrafo 2º de la LEC, prevén la posibilidad de que los postores realicen las pujas, con reserva de su postura para el caso de quebrarse la subasta, es decir, la forma de las pujas es la siguiente:
   5. Aunque el citado artículo 647.2 se refiere únicamente al ejecutante, dicho derecho debe extenderse a todos los copropietarios del inmueble a subastar para que no existan situaciones de privilegio, en virtud del mencionado principio de igualdad.
   6. El postor deberá indicar si consiente o no la reserva de postura.
   7. Se pueden hacer posturas por importe superior, igual o inferior a la más alta, entendiéndose en los dos últimos supuestos que consienten la reserva de consignación para el caso de quiebra de la subasta.
   8. En caso de existir posturas por el mismo importe, se preferirá la anterior en el tiempo.
   9. El Portal de Subastas solo publicará la puja más alta entre las realizadas hasta ese momento.

De lo anterior se desprende que si un copropietario realiza una puja muy alta y quiebra la subasta, pero otro postor (copropietario o licitador extraño) ha realizado otra puja inferior con reserva de postura, el precio de la compraventa será la de éste último postor, viendo el copropietario que quebró la subasta frustrada su intención de tenerse que repetir la subasta.

Ejemplo: Valor del inmueble para la subasta en 100.000 €; mejores posturas por orden decreciente:

o   90.000 € el postor A, realizada por un copropietario.

o   80.000 € el postor B, sin reserva de postura.

o   70.000 € el postor C, con reserva de postura.

El postor A ignora que existen otros postores B y C, ni tampoco sabe el importe de sus pujas, ni si han efectuado reserva de postura o no. La única información que ofrece el Portal de Subastas es el importe de la mejor postura en cada momento preciso, es decir, las anteriores mejores posturas quedan tapadas por la nueva mejora, única que resulta visible.

El postor A no completa el precio en 40 días y por tanto quiebra la subasta. Respecto del postor B, como no ha efectuado reserva de postura el Portal de Subastas ni tan siquiera informa al Juzgado de su existencia. Al quebrarse la subasta el resultado es que el postor C se adjudica la finca por 70.000 €.

En conclusión, el legislador establece una serie de instrumentos para intentar evitar la quiebra de la subasta y el copropietario que actúa con la intención de quebrar la subasta puede verse sorprendido porque se produce la compraventa aunque por un precio inferior al deseado.

En las subastas voluntarias notariales los copropietarios no tienen que realizar depósito alguno para realizar pujas y aunque no resulte directamente aplicable, si puede servir como referencia lo dispuesto en La Ley del Notariado, al establecer el artículo 75. 1 que “La subasta electrónica se realizará con sujeción a las siguientes reglas: 4ª Para poder participar en la subasta será necesario estar en posesión de la correspondiente acreditación para intervenir en la misma, tras haber consignado en forma electrónica el 5 por 100 del valor de los bienes o derechos. Si el solicitante quisiera participar en la subasta no le será exigida la constitución de esa consignación. Tampoco le será exigida a los copropietarios o cotitulares del bien o derecho a subastar.”

1. – Obligar a todos los copropietarios a consignar el depósito del 5 por ciento para poder formular pujas en la subasta. Principalmente si se adopta esta solución es para evitar que un copropietario realice pujas con la finalidad de subir el precio, pero sin intención de adjudicarse la finca subastada, y en caso de resultar ser el mejor postor quiebre la subasta sin pérdida del depósito. Art. 647.3 de la LEC establece que “Solo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero.” I.       Si el mejor postor resulta ser alguno de los copropietarios, deberá consignar la diferencia entre el precio total del remate y su cuota de participación en el bien subastado, más su parte proporcional en los gastos de la subasta una vez que estos sean conocidos. J.       Los depósitos de los rematantes que provoquen la quiebra de la subasta se aplicarán por el letrado de justicia a satisfacer los gastos que origine la nueva subasta y el resto se unirá a las sumas obtenidas en la nueva subasta y, en su caso, se compensará a los copropietarios de la disminución del precio que se haya producido en el nuevo remate; sólo después de efectuada esta compensación, se devolverá lo que quedare a los depositantes. Dicho precepto establece el siguiente destino a los depósitos de los postores que han quebrado la subasta: 2.      A satisfacer los gastos que origine la nueva subasta. 4.      Se devolverá lo que quedare a los depositantes. La Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el auto de fecha 20 de marzo de 2012, Nº de Recurso: 204/2011 y Nº de Resolución: 75/2012, llega a la conclusión de que no se puede aplicar el art. 670.4 de la LEC a las subastas de división de cosa común porque resulta contrario al principio de igualdad entre todos los copropietarios con independencia de la posición procesal de ejecutante o de ejecutado que ocupen en la ejecución, en este sentido manifiesta lo siguiente: L.     Si la mejor postura es inferior al 50 por 100 del valor de tasación el letrado de justicia responsable de la ejecución resolverá sobre la aprobación del remate. La finalidad es evitar que alguien se adjudique una finca por un euro o situaciones similares. Opción 1.- No se cancelan las cargas existentes como hipotecas o anotaciones de embargo porque no existe ningún gravamen que haya originado la subasta y los postores aceptan subrogarse en las cargas existentes. En las subastas seguidas en una vía de apremio, la LEC distingue entre dos tipos de cargas, en atención a la fecha en la que hubieran accedido al Registro de la Propiedad: ·         La propia carga que ha dado lugar a la ejecución y las cargas posteriores al crédito que es objeto de ejecución: Por aplicación del artículo 674 se cancela la anotación o inscripción del gravamen que ha originado el remate y todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación registral de dominio y cargas. Es necesario tener en cuenta que la venta judicial en pública subasta de una cosa común de todos los litigantes es equiparable a una compraventa privada, aunque al no ponerse de acuerdo los copropietarios se ha planteado un juicio declarativo y la ejecución de la sentencia recaída en el mismo, pero el comprador en la subasta adquiere el inmueble con todas las cargas que existan, tanto anteriores, como posteriores a las de la inscripción del dominio a favor de los vendedores. Es la misma situación que si los vendedores y compradores acuden al notario para formalizar el contrato de compraventa, en estos casos el comprador adquiere el inmueble con las cargas existentes, porque en la escritura de compraventa no han intervenido los acreedores de las cargas, ni por tanto han prestado su consentimiento para su cancelación, por lo que el comprador se subroga en todas las cargas existentes. Opción 2.- Si se cancelan las cargas existentes con el precio obtenido de la compraventa. Mismo ejemplo anterior: Finca valorada en 100.000 €, teniendo una carga de 60.000 €. Precio obtenido en la subasta 100.000 €. Con el precio recibido se cancela dicha carga mediante la entrega al acreedor de la carga sus 60.000 € y el remanente, por importe de 40.000 €, se reparte entre los copropietarios. Resultado: el comprador adquiere por 100.000 € libre de cargas y los vendedores se reparten el precio obtenido de 40.000 €. Entre las dos posibilidades analizadas me parece más práctica y adecuada la primera opción, porque normalmente el acreedor de la carga existente no ha intervenido en la ejecución, ni ha asumido ningún compromiso u obligación, por tanto, el Juzgado tendrá ciertas dificultades para entregarle el importe de su crédito, pero sobre todo no puede obligarle o compelerle a cancelar la carga, ya que no existe ningún precepto de la LEC, ni de la LJV en tal sentido, ni tampoco puede librar un mandamiento al Registro de la Propiedad ordenando la cancelación del gravamen, porque respecto del acreedor de la carga al no ser parte en la ejecución, no le pueden afectar las resoluciones que recaigan en la misma porque supondría una clara indefensión. La forma de traer a la ejecución a los titulares de las cargas existentes es mediante el tramite previsto en el artículo 640 de la LEC que regula el convenio de realización, el cual prevé la celebración de una comparecencia en el Juzgado a la que podrán concurrir otras personas, por invitación del ejecutante o ejecutado, es decir, deberá comparecer el acreedor cuya carga se cancelará tras la venta de la finca en pública subasta porque el nº 3 del precepto señalado exige la “conformidad” de los sujetos a quienes afecte. En definitiva, para poder cancelar las cargas existentes, es preciso que conste la conformidad de los titulares de dichas cargas porque en caso contrario las resoluciones judiciales que se dicten al respecto no les afectaran. N.    No es necesario practicar la liquidación de cargas regulada en el artículo 666 de la LEC, ni realizar el trámite previsto en el artículo 657 también de la LEC (requerir a los acreedores anteriores y al ejecutado para que informen de la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía). El trámite previsto en el artículo 657 de la LEC tiene como objetivo obtener los datos necesarios para poder practicar la liquidación de cargas, pero como ésta no es necesaria habrá que concluir que los actos procesales preparatorios de tal liquidación tampoco son necesarios. Los postores no copropietarios carecen de dicha información, en consecuencia, disminuirá su interés en participar en la subasta por el temor a equivocarse en la decisión del precio por el que pujar. Siendo una realidad que a todos los copropietarios les interesa obtener el mejor precio posible, y que cuantas más personas tengan interés en la subasta y participen, posiblemente se obtenga un mejor precio, será muy conveniente que los copropietarios informen al letrado de justicia de las cantidades debidas por cada una de las cargas existentes, para que el Juzgado o la Oficina Judicial incluya dicha información en el Portal de Subastas, con el fin de que los posibles postores puedan realizar sus cálculos y tomar las decisiones que correspondan en orden a formular sus pujas. Otro gasto que es conveniente tener en cuenta es el relativo a las cuotas de comunidad de propietarios, porque el art. 9.1 e) párrafo tercero de la Ley de Propiedad Horizontal, señala que el adquirente de una vivienda o local, responde por los anteriores titulares, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. O.    En caso de quedar desierta la subasta, no resulta aplicable el artículo 671 de la LEC, el cual se refiere a que el acreedor puede pedir la adjudicación del bien y el ejecutado el alzamiento del embargo. En definitiva, cuanta mayor claridad exista en las condiciones que rigen la subasta, cuanta mayor información se aporte respecto del bien a subastar, y todo ello con la máxima transparencia a través del Portal de Subastas, no solo para que sean conocidas por los copropietarios, sino también por los postores, mayores posibilidades existirán para que participen más personas con el posible aumento del precio a obtener en la subasta, lo que sin duda redundará en un beneficio para las partes y copropietarios del inmueble a subastar. 
2. Como de forma reiterada se viene diciendo en este tipo de ejecuciones no existen acreedores ni deudores, por tanto, ¿Que copropietario se adjudicaría el bien en caso de ser varios los que ejerciten dicho derecho del artículo 671 LEC? Ya que no cabe celebrar una subasta restringida o subastilla entre ellos, para determinar quién de los interesados se adjudica finalmente el bien subastado.
3. La forma de dar publicidad a las personas interesadas en participar en la subasta será requerir a los comuneros que aporten a los autos un certificado sobre el estado de deudas de la comunidad, expedido por el secretario o administrador con el visto bueno del presidente de la comunidad de propietarios, éste certificado se publicará en el Portal de Subastas como anexo al edicto o a la certificación registral de dominio y cargas, para que todos los postores tengan conocimiento de las deudas en las que se subrogan.
4. La forma de obtener y difundir dicha información será requerir a los copropietarios que aporten a los autos un certificado expedido por el acreedor titular de las cargas existentes en el que se haga constar el importe de las cantidades debidas, estos certificados se publicaran como anexo al edicto de la subasta o de la certificación registral.
5. En el caso de existir cargas o gravámenes (como hipotecas o anotaciones de embargos) los copropietarios tienen conocimiento de las cantidades que se adeudan por dichas cargas, por tanto, podrán hacer los oportunos cálculos para decidir la cantidad por la que pujan o el precio que están dispuestos a pagar para la adquisición del inmueble subastado.
6. La liquidación de cargas del artículo 666 de la LEC no puede realizarse porque conforme a dicho precepto al avaluó, es necesario deducir el importe de todas las cargas anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución, pero como en la presente ejecución no existe ningún embargo entonces habría que deducir las cargas anteriores a ¿qué gravamen? La no aplicación de dicho precepto no es obstáculo para la continuación de la ejecución, simplemente, el valor por el que saldrá el inmueble a subasta será el fijado por consenso entre los copropietarios o por el perito.
7. La solución de omitir el trámite del artículo 640 de la LEC, y entregar el importe a alguno o a todos los copropietarios, para que gestionen su entrega al titular de la carga, quien a su vez cancelará el gravamen, corre el riesgo que se queden con el dinero y no se realice la gestión, o esta no llegue a buen fin, con gran perjuicio del comprador que ha pagado el precio de la compraventa y no se cancela la carga.
8. En efecto, en el caso de pretender las partes optar por la opción 2, es decir, con el precio obtenido se cancelan las cargas existentes y, por tanto, el comprador adquiere la finca libre de cargas, es necesario que conste el consentimiento expreso de los titulares de las cargas cuya cancelación se pretende, porque en caso de no constar tal consentimiento, las resoluciones que se dicten en el procedimiento no les vincularan.
9. Una dificultad que puede surgir es en el supuesto que el precio obtenido en la subasta no alcance a cubrir el importe de la carga existente, porque el comprador exigirá que se le entregue la finca libre de cargas como constaba en las condiciones de la subasta, pero al no haber suficiente cantidad para su cancelación tendrán que hacerlo los copropietarios y puede que carezcan de liquidez o simplemente se nieguen. En el ejemplo anterior, si el precio obtenido es de 55.000 € y la carga es de 60.000 €, vemos claramente como el precio obtenido no alcanza para cancelar la carga existente.
10. Esta condición significa acordar que el comprador adquiere el inmueble libre de cargas, es decir, no se subroga en las existentes porque el precio obtenido por la compraventa se destina en primer lugar a pagar a los acreedores de las cargas inscritas o anotadas en el Registro de la Propiedad, para posteriormente, y una vez canceladas, repartir el remanente entre los copropietarios en proporción a sus respectivas participaciones.
11. Ejemplo: Finca valorada en 100.000 €, teniendo una carga de 60.000 €. Se obtiene el precio en la subasta de 40.000 €. El comprador como se subroga en el gravamen existente, tendrá que abonar para su cancelación 60.000 € al acreedor de dicha carga. Resultado: el comprador adquiere por la cantidad de 100.000 €, que es la suma de 40.000 € que consigno en el Juzgado como mejor postor, más 60.000 € que destina a la cancelación de la carga existente, por tanto, adquiere libre de cargas y los vendedores se reparten el precio obtenido de 40.000 €.
12. Se considera que no resulta aplicable el anterior precepto a las subastas de división de cosa común, porque el mencionado artículo 674 parte de la base y se refiere a las subastas celebradas en una vía de apremio, en las que existe un gravamen (hipoteca o anotación de embargo), mientras que en este tipo de subastas de inmuebles de varios copropietarios no existe ningún gravamen que haya originado el remate, porque la inscripción de dominio a favor de los copropietarios no puede considerarse que es una carga y, por tanto, no se cancela, además sería contrario al tracto sucesivo de las continuadas inscripciones de compraventa que rige en el Registro de la Propiedad.
13. ·         Las cargas anteriores al crédito que es objeto de ejecución: Por el artículo 669.2 no se cancelan y los postores aceptan subrogarse en las mismas.
14. La LJV no acuerda que se cancele ninguna inscripción ni anotación registral.
15. M.   Respecto de las cargas existentes caben dos opciones: 1.- No se cancelan y, por tanto, se mantienen subrogándose el adquirente en las mismas. 2.- Si se cancelan con el precio obtenido de la compraventa:
16. Artículo 670.4 párrafo 3º de la LEC, establece que si la mejor postura es inferior al 50 por 100, el letrado de justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor.
17. “Por lo tanto, para estos supuestos y en congruencia por lo general con lo solicitado por las partes y así establecido en la sentencia o resolución objeto de ejecución, basta con convocar subasta pública en acto único en la que pueden comparecer todos los copropietarios, y terceros interesados, para que se proceda a la adjudicación definitiva del bien respecto de la mejor postura u oferta, careciendo ya de sentido, o de la razonabilidad invocada por el TC, permitir a cualquiera de los intervinientes hacer uso de la facultad del 670. 4 LEC, cuando nadie tiene la condición de ejecutado.”
18. K.    No resulta aplicable el artículo 670.4 párrafos 1º y 2º de la LEC, los cuales se refieren a que cuando la mejor postura sea inferior al 70 por 100 del precio de tasación el ejecutado podrá, en el plazo de diez días, presentar un tercero que mejore la postura y, en su caso, el ejecutante podrá en el plazo de cinco días pedir la adjudicación por el 70 por 100.
19. 3.      Se entregará a los copropietarios hasta completar el precio ofrecido en la subasta y, en su caso, se les compensará de la disminución del precio que se haya producido en el nuevo remate.
20. 1.      A los fines de la ejecución, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 654 y 672 de la LEC. De estos artículos se desprende que se entrega al ejecutante en concepto de principal, intereses y costas, pero el problema surge porque las ejecuciones de división de cosa común no son ejecuciones dinerarias, ya que no existe ningún acreedor ni deudor y tampoco existe ninguna cantidad que en concepto de principal, intereses y costas se tenga que entregar, por tanto, no resulta aplicable este primer criterio de destino de los depósitos.
21. El artículo 653.2 de la LEC señala que “Los depósitos de los rematantes que provocaron la quiebra de la subasta se aplicarán por el letrado de la administración de justicia a los fines de la ejecución, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 654 y 672, pero el sobrante, si lo hubiere, se entregará a los depositantes. Cuando los depósitos no alcancen a satisfacer el derecho del ejecutante y las costas, se destinarán, en primer lugar, a satisfacer los gastos que origine la nueva subasta y el resto se unirá a las sumas obtenidas en aquélla y se aplicará conforme a lo dispuesto en los artículos 654 y 672. En este último caso, si hubiere sobrante, se entregará al ejecutado hasta completar el precio ofrecido en la subasta y, en su caso, se le compensará de la disminución del precio que se haya producido en el nuevo remate; sólo después de efectuada esta compensación, se devolverá lo que quedare a los depositantes.”
22. Esta condición particular no se encuentra recogida en ningún precepto de la LJV ni de la LEC, pero tampoco existe ninguna norma que lo prohíba o lo impida, siendo el interés de todos los copropietarios obtener el mejor precio posible, se facilita la participación de los propios comuneros al no precisar de tanta liquidez, ya que si no se incorpora esta condición, cuando un copropietario resultare mejor postor se llegaría al absurdo de tener que consignar el precio total, para acto seguido el Juzgado devolverle el porcentaje correspondiente a su participación, en consecuencia, parece más razonable que consignen solo la diferencia, y una vez que se conozcan los gastos de la subasta abone su parte proporcional en los mismos.
23. En virtud del principio de igualdad, mencionado en la condición anterior y recogido por la jurisprudencia también citada, lo razonable es que todos los copropietarios puedan ejercer el derecho de hacer pujas reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero.
24. H.    Los copropietarios podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero.
25. El argumento es el mismo que para la anterior opción, por el principio de igualdad entre todos los copropietarios, pero cuando por las circunstancia de la subasta, se considere más conveniente para el buen fin de la ejecución, se exigirá que todos los copropietarios para poder participar en la subasta efectúen el correspondiente depósito.

Anotación en el RP y Certificación de  dominio y cargas

El artículo 656 de la LEC establece que el letrado de justicia librará un mandamiento al registrador para que remita una certificación en la que se haga constar la titularidad de dominio y los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas o que se halla libre de cargas. El nº 2 del citado precepto señala que el Registrador hará constar por nota marginal la expedición de la anterior certificación.

El anterior precepto de la LEC tiene una difícil aplicación o encaje en las subastas de división de cosa común porque el artículo 656 se refiere siempre al bien embargado y al no haberse trabado ningún embargo tampoco se puede practicar una nota marginal respecto de una anotación de embargo inexistente, en cambio dicho inconveniente si viene previsto y resuelto en el artículo 111.3 de la LJV al señalar que el Registrador hará constar por nota al margen del bien o derecho inscrito la expedición de la certificación de dominio y cargas.

En definitiva, respecto de la certificación registral de dominio y cargas parece más razonable aplicar la normativa prevista en la LJV que la prevista en la LEC, porque la primera se ajusta en mayor medida, a la naturaleza del hacer y circunstancia que concurren en una subasta de división de cosa común, que a una subasta tramitada en el seno de una vía de apremio.

El artículo 111.3 de la LJV señala que el letrado de justicia solicitará, cuando se trate de bienes inmuebles o muebles sujetos a un régimen de publicidad registral similar, al Registro de la Propiedad certificación de dominio y cargas.

El Registrador de la propiedad expedirá la certificación con información continuada y hará constar por nota al margen del bien o derecho esta circunstancia.

El Registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al letrado de justicia y al Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial.

El portal de subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido.

El legislador prevé, igual que en el art. 656 de la LEC para las subasta en vía de apremio, que se utilicen procedimientos electrónicos, el inconveniente surge cuando a fecha actual todavía no se encuentra operativa la comunicación electrónica entre los Juzgados u Oficinas Judiciales y los Registros de la Propiedad, aunque es de esperar que en breve se superen los problemas técnicos que lo impiden. También es posible, que en los Juzgados existentes en unas Comunidades Autónomas se consiga antes la debida comunicación electrónica que en otros, debido a las transferencias existentes en materia de medios materiales, y la diferencia en cuanto a aplicaciones informáticas implantadas por cada una de ellas.

Hasta que se solucionen los inconvenientes técnicos apuntados, y para salvaguardar el derecho a la tutela judicial efectiva y a un proceso sin dilaciones indebidas del artículo 24 de la Constitución Española, se sigue utilizando el tradicional sistema de enviar en formato papel un mandamiento al Registro de la Propiedad para que remita la preceptiva certificación de dominio y cargas también en formato papel.

La información continuada se encuentra regulada en los artículos 354 y siguientes del Reglamento Hipotecario, y dicha información se referirá a los asientos de presentación que afecten a la finca de que se trate y se practiquen desde la expedición de la certificación.

Por ejemplo si resulta embargada la participación de uno de los copropietarios en el inmueble o uno de los copropietarios procede a la venta de su participación en el inmueble, el Registrador comunicara este dato inmediatamente.

La nota marginal de la expedición de la certificación de dominio y cargas que tiene como finalidad indicar la situación de venta, caduca a los seis meses, salvo cierre del expediente o su suspensión, en cuyo caso el plazo se computará desde que el letrado de justicia notifique su reanudación.

Adelanto de los gastos de la ejecución y de la subasta

Los gastos necesarios para la celebración de la subasta son los siguientes:

• Los honorarios del perito, para el caso de haber sido necesario su intervención, cuando las partes no hubieran fijado de común acuerdo la valoración del bien a subastar.
• Los gastos del Registro de la Propiedad por la expedición de la certificación y anotación al margen de la inscripción de dominio.
• La factura del anuncio de la subasta en el BOE.

Dichos gastos deben ser satisfechos entre todos los copropietarios en proporción a su cuota de participación (artículo 395 Código Civil), pero puede ocurrir que alguno de los copropietarios no abone su parte correspondiente (porque carezca de recursos económicos, porque no quiera hacerlo o por otras razones), en cuyo caso es un serio inconveniente, ya que la tramitación de la ejecución no puede continuar, puesto que son tramites necesarios para la sustanciación del procedimiento de ejecución de división de cosa común.

En alguna ocasión se ha propuesto como solución que se embarguen bienes del copropietario que no abona su parte, pero no se puede acceder a dicha pretensión porque la ejecución de división de cosa común no es una ejecución dineraria, ni se ha despachado ejecución por ninguna cantidad, ni por el concepto de gastos de la subasta.

Respecto de la provisión de fondos del perito, se encuentra regulada en el artículo 638.3 de la LEC al decir que el perito podrá solicitar la provisión de fondos que considere necesaria, que será a cuenta de la liquidación final. El letrado de justicia decidirá sobre la provisión solicitada y previo abono de la misma el perito emitirá dictamen. En parecidos términos se pronuncia el artículo 342.3 de la LEC respecto del nombramiento de peritos en los juicios declarativos.

Del mencionado artículo 638.3 se desprende que mientras al perito no se le abone la provisión de fondos no tiene obligación de emitir el informe de tasación. Lo mismo cabe decir del Registrador de la Propiedad y del BOE, ya que mientras no se abonen sus respectivas facturas, no se expedirá la preceptiva certificación de dominio y cargas, ni se publicara el obligado anuncio en el periódico oficial y, por tanto, sin cumplir dichos tramites la ejecución no puede continuar su curso, ni celebrarse la subasta.

Respecto de las partes obligadas a abonar los gastos de la ejecución, el artículo 539.2 de la LEC establece que las costas del proceso de ejecución, serán a cargo del ejecutado sin necesidad de expresa imposición, pero hasta su liquidación, el ejecutante deberá satisfacer los gastos y costas que se vayan produciendo, salvo las que se realicen a instancia del ejecutado o de otros sujetos, que deberán ser pagados por quien haya solicitado la actuación de que se trate.

No obstante la literalidad del anterior precepto, el mismo tiene que matizarse porque como se dice en el ya citado auto dictado el día 20 de marzo de 2012 por la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Madrid, en las ejecuciones de división de cosa común hay que tener en cuenta la inexistencia de partes ejecutantes y ejecutadas, pues todos ellos se encuentran en el mismo plano procesal de derechos y deberes, y por ende para ejercitar las facultades que la ley establece en cuanto a la posibilidad de concurrir en igualdad con los restantes copropietarios en la subasta y posteriores actuaciones que pudieran derivarse.

En conclusión, se considera que la solución es requerir a los copropietarios, con independencia de quien ostente la cualidad de parte ejecutante o de parte ejecutada, para que procedan a su pago, resultando indiferente quien de los comuneros adelante y abone los gastos, sin perjuicio del reintegro que posteriormente resulte a su favor una vez que se proceda a la venta del inmueble, ya que mientras no se abone la provisión de fondos al perito, así como los gastos del Registro de la Propiedad y BOE, la ejecución permanecerá parada o en archivo provisional porque es imposible continuar con el tramite previsto en la Ley.

Forma, publicidad y celebración de la subasta

Registro de la subasta en  la CDCJ y en el Portal de Subastas

La forma de celebración de la subasta es conforme a las normas de la LEC, por expresa remisión del artículo 111 de la LJV, en su nº 4 y nº 5:

“4. La subasta se llevara a cabo, en todo caso, de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, bajo la responsabilidad del letrado de la administración de justicia, por lo que serán de aplicación las disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil al respecto, en cuanto sean compatibles con lo previsto en este Título.”

“5. La publicidad y celebración de la subasta se ajustará a lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civilen todo aquello que no esté previsto en el pliego de condiciones particulares. En los edictos se expresará el pliego de condiciones.”

Es imprescindible que al dar de alta la subasta en el Portal de Subastas del BOE, a través de la Cuenta de Depósitos y Consignaciones Judiciales porque están conectadas telemáticamente, se publiquen los siguientes documentos en formato pdf:

646. a)     El edicto anunciando la subasta que incluye las condiciones generales y particulares de la misma, con la valoración del bien objeto de subasta, (artículos2 y 668.2 de la LEC y artículo 111.4 de la LJV).
647. b)     La certificación de dominio y cargas expedida por el Registrador ( 668.3LEC), hasta que se resuelvan los problemas técnicos que impiden la comunicación telemática entre el Registro de la Propiedad, Portal de Subastas del BOE y Juzgado.
648. c)     Los certificados expedidos por los acreedores de las cargas existentes (como hipotecas o embargos) en el que se haga constar el importe de las cantidades debidas. También el certificado expedido por el administrador con el visto bueno del presidente de la Comunidad de Propietarios respecto de las cuotas debidas. Estos certificados se pueden publicar como anexo al edicto de la subasta o de la certificación registral de dominio y cargas.

La finalidad es que los terceros interesados en adquirir los bienes subastados o postores conozcan las condiciones de la venta y, en su caso, las cargas en las cuales se subrogarán.

Es muy importante que la subasta se registre en el Portal de Subastas del BOE con las siguientes características:

• Tipo de subasta: “Voluntaria”, porque la aplicación interpreta que las partes si pueden formular pujas sin consignar y sin esperar a que lo haga otro postor.

Si por error la subasta se da de alta en el Portal como de “Apremio” los que se hubieran registrado como ejecutantes no podrán hacer pujas hasta que lo haga otro postor y además si el que hace la puja es uno de los ejecutados la aplicación informática exigirá que consigne el depósito del 5%.

• Si se ha optado porque todos los copropietarios NO tengan que consignar ningún depósito para participar en la subasta: Se hará constar como “Acreedor” a todos los copropietarios y como “Representante” a sus respectivos procuradores, para que la aplicación informática les permita a todos los copropietarios formular pujas sin necesidad de consignar el depósito del 5 por ciento.
• Si se ha optado porque todos los copropietarios SI tengan que consignar el depósito del 5 por ciento para participar en la subasta: Se hará constar como “Acreedor” al Ministerio de Justicia o al Juzgado, para que la aplicación informática obligue a todos los copropietarios a consignar el correspondiente depósito para poder formular pujas.
• En el caso de haber establecido en las condiciones particulares una “Postura mínima”, hacerlo constar en el Portal para que la aplicación informática no permita a ningún postor realizar pujas por debajo de dicho tipo mínimo. 

Terminación de la subasta y aprobación del remate

Terminada la subasta se dictará decreto aprobando el remate a favor del mejor postor, siempre y cuando cubra el tipo mínimo que se hubiera fijado en las condiciones particulares, ya que aunque el precio alcanzado fuera inferior al 70 por cien no resulta aplicable el artículo 670.4 párrafos 1º y 2º de la LEC, como se ha expuesto anteriormente en el apartado V Pliego de condiciones particulares, letra K, de este mismo trabajo.

Únicamente existe un supuesto en que se suspende la aprobación del remate, y se da vista a todos los copropietarios, para que decidan si se aprueba o no el remate y es, el caso aunque poco frecuente, previsto en el artículo 111.6 párrafo 1º in fine y párrafo 2º de la LJV, en que algún licitador hiciere la oferta de aceptar el remate modificando algunas de las condiciones, en estos casos los copropietarios en el plazo de tres días pueden:

1. a)     Manifestar su aceptación a la modificación y pedir que se apruebe el remate en la forma propuesta.
2. b)     Manifestar que rechazan dicha oferta, en cuyo caso se aprobara el remate a favor del que hizo la mejor postura no condicionada.

La modificación de alguna de las condiciones requiere la conformidad de todos los copropietarios, es decir, es necesaria la unanimidad de todos, sin que sea suficiente la mayoría de los copropietarios, porque las condiciones de la subasta previamente establecidas son las reglas o normas bajo las cuales se ha celebrado la subasta y, por tanto, son vinculantes para todos sin que puedan ser modificadas de forma unilateral por alguno o algunos de los copropietarios. 

Adjudicación

Cuando el mejor postor sea un tercero, de conformidad con el artículo 670.1 de la LEC, en el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate. Una vez cumplidos estos requisitos se dictará decreto de adjudicación (artículo 670.8 de la LEC).

Cuando el mejor postor sea alguno o algunos de los copropietarios, en el plazo de cuarenta días deberá consignar la diferencia entre el precio total del remate y su cuota de participación en el bien subastado.

Contenido del decreto de adjudicación (artículo 111.8 de la LJV y artículo 670.8 de la LEC):

ü  La descripción del bien o derecho

ü  La identificación de los intervinientes

ü  Las condiciones de la adjudicación

ü  Expresar que se ha consignado el precio

ü  y los demás requisitos necesarios, en su caso, para la inscripción registral con arreglo a la legislación hipotecaria.

Un testimonio de dicha resolución, que se entregará al adjudicatario, será título suficiente para la práctica de las inscripciones registrales que, en su caso, correspondan, conforme disponen los artículos 111.8 y art. 22.2 párrafo 2º ambos de la LJV y el artículo 673 de la LEC. 

Reparto del precio

El artículo 393 del Código Civil señala que el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.

En atención a dicho precepto, una vez que ha sido consignado el precio del remate (tanto si el mejor postor es un tercero, como si es alguno de los copropietarios), es necesario determinar los gastos de la subasta, los cuales deben ser satisfechos entre todos los copropietarios en proporción a su cuota de participación y abonárselos al copropietario que los hubiera adelantado, para de esta forma hallar el precio definitivo del inmueble subastado.

En consecuencia, habrá que requerir al copropietario o copropietarios que hubieran abonado tales gastos para que aporten las facturas de los mismos y a continuación realizar una simple operación aritmética, consistente en restar al precio obtenido los gastos por los siguientes conceptos:

• Los honorarios del perito, para el caso de haber sido necesario su intervención.
• Los gastos del Registro de la Propiedad por la expedición de la certificación y anotación al margen de la inscripción de dominio.
• La factura del anuncio de la subasta en el BOE.

De esta forma hallamos el precio definitivo del inmueble subastado y se procede a repartir entre todos los copropietarios en proporción a su cuota de participación, mediante la expedición por el Juzgado de los correspondientes mandamientos de pago. 

Subasta desierta

La forma normal de terminación de la ejecución es la adjudicación del inmueble subastado a favor del mejor postor y el reparto del precio obtenido entre los copropietarios, pero puede ocurrir que la subasta resulte desierta por alguna de las siguientes causas:

• No hubiere ningún postor.
• Se quiebra la subasta porque el mejor postor no completa el precio del remate y no existen otros postores con reserva de postura o también quiebran la subasta.
• Algún licitador hiciere la oferta de aceptar el remate modificando algunas de las condiciones de la subasta y los copropietarios no aceptan dicha modificación, sin que existiera ninguna otra postura.

En estos casos se produce una autentico dilema porque no se sabe cómo continuar la tramitación de la ejecución, ya que el legislador no ha establecido ninguna previsión normativa al respecto.

Los preceptos, tanto de la LJV, como de la LEC, que regulan las subastas desiertas son los siguientes:

La LJV establece en su artículo 111.7 que “Cuando en la subasta no hubiere ningún postor o el solicitante no hubiera aceptado la proposición, se sobreseerá el expediente.”

Esta solución que establece el legislador tiene su razón de ser por la propia naturaleza jurídica de los expedientes de jurisdicción voluntaria que ante la falta de personas interesadas en adquirir el bien subastado se procede al archivo del expediente, pero tiene difícil encaje en las subastas de división de cosa común, porque al tratarse de una ejecución de sentencia y no haberse ejecutado no se puede archivar, al menos de modo definitivo.

El artículo 671 de la LEC señala que “Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el letrado de la administración de justicia, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.”

Esta solución tampoco es viable porque ¿Que copropietario se adjudicaría el bien en caso de ser varios los que ejerciten dicho derecho? Ya que como se ha dicho repetidamente en virtud del principio de igualdad de todos los copropietarios, en las ejecuciones de división de cosa común, no hay propiamente «ejecutado» y «ejecutante» y ambas partes deben tener igual facultad para adjudicarse el inmueble; a falta de postores en una ejecución de división de cosa común se produce una laguna legal que no debe dar lugar a la adjudicación incentivada en provecho solo de uno de los copropietarios (sentencia de fecha 21 de noviembre de 2011 del Tribunal Constitucional).

Consideramos que tampoco cabe celebrar una subasta restringida o subastilla entre los copropietarios, para determinar quién de los interesados se adjudica finalmente el bien subastado, porque la actual regulación de las subastas electrónicas no prevé dicha posibilidad y, como es natural, en desarrollo de dicha normativa las aplicaciones informáticas tampoco contemplan esta opción.

La LOPJ establece en el artículo 18.2 que si la ejecución resultare imposible, el Juez o Tribunal adoptará las medidas necesarias que aseguren la mayor efectividad de la ejecutoria, y fijará en todo caso la indemnización que sea procedente en la parte en que aquella no pueda ser objeto de cumplimiento pleno. Esta posibilidad también debe descartarse porque como de forma reiterada se viene diciendo en las ejecuciones de división de cosa común, no existen ejecutantes y ejecutados encontrándose todos los copropietarios en un plano de igualdad, por tanto, no se puede acordar una indemnización a cargo de algún o algunos copropietarios en favor de otro u otros copropietarios.

Realmente se produce un vacío legal ya que no existe ninguna regulación de como continuar con la ejecución, en consecuencia, las posibilidades pueden ser las siguientes:

1)      Celebrar otra subasta modificando las condiciones.

Volver a celebrar una subasta idéntica a la anterior, no se considera que sea posible puesto que ni la LEC, ni la LJV, contemplan de forma directa dicha posibilidad, es más de ambos textos legales parece desprenderse lo contrario, ya que respecto de la LEC anteriormente hemos visto como el artículo 671 en su párrafo segundo se procede al alzamiento del embargo al entender que no tiene valor económico puesto que nadie ha formulado ninguna puja ni, por tanto, ha mostrado interés en adquirir el bien subastado; y en cuanto a la LJV también hemos visto como el artículo 111.7 acuerda de forma taxativa el sobreseimiento del expediente, cerrando la posibilidad de celebrar una nueva subasta.

No obstante lo anterior, consideramos que si podría celebrarse otra subasta pero modificando de forma importante las condiciones de la subasta anterior para evitar, en la medida de lo posible, que resulte desierta y así conseguir que la sentencia se pueda ejecutar en sus propios términos.

Si las partes pretenden que se celebren sucesivas subastas sin apenas modificar las condiciones particulares, habrá de denegarse porque el Juzgado no puede celebrar de forma continua la misma subasta con el fin de que obtengan mayores beneficios económicos los copropietarios, como sería el supuesto de que pusieran un precio mínimo muy por encima del precio de mercado, de forma que nadie tuviera interés en adquirir el inmueble, es decir, especular con el precio de la finca a subastar y que el Juzgado se convierta en una especie de agencia inmobiliaria particular al servicio de los comuneros, porque los recursos de la Administración de Justicia son limitados y es preciso racionalizar dichos recursos para poder prestar un servicio público que alcance a todos los litigantes, no solo a las partes de los autos de ejecución de división de cosa común, como sería el supuesto de celebrar la misma subasta de forma reiterada empleando los limitados recursos, tanto humanos, como materiales, en detrimento del resto de usuarios, en consecuencia, en el caso de repetirse la subasta lo razonable sería examinar las condiciones particulares de la subasta celebrada y proceder a su modificación en el sentido de facilitar la venta del inmueble.

El inconveniente de esta solución se encuentra en que puede ocurrir que a pesar de la modificación de las condiciones particulares siga quedando desierta la subasta.

2)      Sugerir a las partes la existencia de otras formas de proceder a la enajenación del inmueble como puedan ser:

o   Un convenio de realización entre todos los copropietarios y a la que pueden concurrir otras personas, previsto en el artículo 640 de la LEC.

o   La realización por persona o entidad especializada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 109.3de la LJV y artículo 641 de la LEC.

3)      La LEC de 1881 al regular las subastas voluntarias dentro de los expedientes de jurisdicción voluntaria establecía en el artículo 2.054 que si la segunda subasta resultaba desierta, no se podía acceder a celebrar una tercera hasta que trascurriera un año. La intención era dejar pasar un plazo de tiempo con la esperanza de que cambiara la situación del mercado y surgiera interés en la adquisición del bien cuya venta se pretendía, pero esta solución de forma directa tampoco puede ser invocada, sencillamente porque dicho precepto ha sido derogado.

Ahora bien, en defecto de las anteriores opciones, si puede ser una alternativa, el simplemente dejar pasar un periodo de tiempo prudencial antes de convocar otra subasta idéntica a la anterior, y siempre que como presupuesto necesario a la convocatoria de la nueva subasta, concurran circunstancias sobrevenidas, que razonablemente indiquen la existencia de fundadas sospechas de haberse producido un cambio en los mercados en el sentido de suscitarse interés en comprar el inmueble o finca de que se trate, permaneciendo entre tanto la ejecución en situación de archivo provisional.